31年房贷市场亟待变局：存量按揭38万亿，证券化半年为零

发布时间：2025-05-07 13:30:02 来源：西域快线之声 作者：文旅

2023年9月25日起，年房商业银行将依法有序批量调整存量首套个人商业性住房贷款利率（文中简称“存量房贷利率”）（详见《25万亿存量房贷降息倒计时，贷市待变4000万按揭人谁最受益？场亟》）。

央行和商业银行希望通过此次调降存量房贷利率抑制提前还贷现象，局存揭万它能如期实现吗？量按与美国等发达国家相比，中国房贷市场又有何差异之处？亿证银行如何实现跨周期的资产和负债匹配？

南方周末新金融研究中心研究员调研发现，利率变动是券化促使借贷人实施提前还款的重要因素，但单纯的半年利率因素并非引发按揭借款人加速提前还款的最主要因素。按揭贷款办理时的为零宏观经济、利率、年房贷款成熟度、贷市待变季节、场亟地域等差异，局存揭万贷款存续期间的量按失业率、离婚率，亿证贷款有无担保、借款人与银行的密切程度等，都会综合影响提前还款率的变化。

对比国外房贷市场，南方周末新金融研究中心研究员建议，在稳定居民收入预期的基础上，鼓励支持住房贷款资产证券化等房贷相关业务保持合理发展，拓宽商业银行在个人房贷业务上的政策空间。

利率变动非提前还贷的主要因素

借款人加速提前还贷现象是促使决策层出台此次房贷新政的重要背景，公众普遍关心的利率变化是造成提前还贷增加的主要原因吗？哪些因素会导致提前还贷潮发生？

中国首批房贷试点参与者、中国人民大学商学院财务管理专业博士研究生、拥有长达25年零售金融风险管理领域工作经验的苏正对此有过专门研究。他对南方周末新金融研究中心研究员称，他曾对1999年1月至2009年5月某商业银行来自北京、上海、广州、深圳和南京等18个主要城市的约13.22万笔浮动利率个人住房按揭贷款统计分析后发现，宏观经济、利率、贷款成熟度、季节、疲乏效果(burn out effect)、地域性差异甚至失业率、离婚率、贷款有无担保、借款人与银行的密切程度等，都会影响到提前还款率的变化。其中，利率变动是促使借贷人实施提前还款的重要因素，因为它是按揭借款人产生贷款置换需求的主要因素。

但单纯的利率因素并非按揭贷款人实施提前还款的最主要因素。例如，从2001年到2007年7月，中国处于“加息通道”，贷款基准利率持续上升，而提前还贷率总体上也处于上升通道。2007年7月后，加息通道迅速转变为降息通道，而同期的提前还款率也开始进入下降通道。

为何会出现市场利率和提前还款率同向变化？苏正认为，一般情况下，当市场利率下降时提前还款的可能性增大，但中国由于居民储蓄率较高，且绝大多数按揭贷款采取浮动利率制，当市场利率快速上升时，借款人有可能将个人储蓄用于提前还款，因而导致提前还款率上升。

究竟什么因素是影响提前还款最主要的因素呢？苏正研究发现，按揭贷款的发放年份是相对影响最大的变量，且这一现象在研究按揭贷款违约现象时依然成立。换言之，按揭贷款发放当年的经济社会环境变化，很大程度上决定了该笔按揭贷款出现提前还款的概率变化。

对于房价下跌、收入下降、其他投资收益亏损等，苏正认为都是影响提前还贷的新因素，但他当初基于数理统计和数学计算写论文时，这些现象还没出现，更没有相关的数据，因此论文本身没有涉及。

提前还贷对银行的三重冲击

银行为何如此不愿提前还贷的发生？换言之，提前还贷对银行的冲击有哪些？

个人住房按揭贷款绝大多数属于中长期贷款，其在银行资产中所占比例越高，对银行的资产管理能力要求越高；从负债端看，尽管2022年以来超额存款和定期存款明显增加，但商业银行存款结构中活期存款和一年期以内定期存款仍占多数。

南方周末新金融研究中心研究员统计分析，国内资产规模最大的20家上市商业银行，截至2023年6月末，活期存款在存款总额中占比高达42%。资产和负债期限的匹配考验商业银行的管理能力。

当然，按揭贷款一直也是商业银行的优质资产。在目前优质资产稀缺的情况下，商业银行当然不希望看到提前还贷款现象发生。

南方周末新金融研究中心研究员认为，如果提前还款规模依然显著增长，商业银行将面临如下风险：

第一，提前还款使贷款期限缩短，贷款利息收益减少；

第二，提前还款会显著影响商业银行的现金流和资金安排，商业银行需要为提前归还的资金寻找新的渠道，支付再安排成本。如果市场利率下降则银行的收益会降低；

第三，过早的本金偿还可能使商业银行承受贷款发放费用、调查成本、审批人力、管理费用和服务费用等方面的损失。

南方周末新金融研究中心研究员认为，决策层及时通过调整房贷政策，减轻借款人的还贷压力，有利于稳定市场信心，一定程度上平抑提前还贷波动，也为各大商业银行减轻资产端经营压力创造了条件。

房贷五年持续放缓，集中度大幅提升

除了提前还贷潮再现，已发展31年的中国房贷市场有何新现象？

作为一个“舶来品”，中国的住房按揭市场起步于1992年。当年，建设银行在深圳试点发放我国首笔个人住房按揭贷款，早于住房改革启动6年。直到1998年，住房改革开始，个人住房逐步走向了市场化，银行开始大力投放房地产开发贷款和个人住房按揭贷款，个人住房按揭贷款业务出现爆发式增长，并逐渐成为居民购房融资的主要方式，规模快速扩大。

南方周末新金融研究中心研究员研究发现，有别于美国等发达国家按揭贷款市场，中国按揭贷款市场发展31年，目前呈现如下引人深思的趋势和现象：

一是以浮动利率按揭贷款为主。目前国内绝大多数银行的按揭贷款都属于浮动利率按揭贷款。银行与按揭人在合同中约定实际执行利率的浮动方式，通常为基于基准利率上下浮动，浮动方式大多数为按年浮动，每年调整一次。

二是市场规模快速扩张持续20年。南方周末新金融研究中心研究员查询人民银行公开信息显示，在住房改革启动前的1997年末，全国商业性个人住房贷款余额仅为190亿元。但到2022年末，金融机构个人住房贷款余额规模已增至38.8万亿，年均增速达35.64%。中国业已成为全球第二大个人住房贷款市场。

三是6年来住房按揭规模增速持续放缓。自2017年以来，个人住房贷款余额增速逐渐放缓，特别是2022年以来，个人住房贷款余额增速快速收敛，其中2023年第二季度净减少3400亿元。截至6月末，全国个人房贷余额为38.6万亿，较年初下降0.7%，为有统计以来首次出现负增长。

（梁淑怡/图）

四是个人按揭贷款在银行资产负债表中的占比持续增加。南方周末新金融研究中心统计发现，2012-2022年的10年间，国内资产规模最大的20家上市商业银行个人住房贷款余额增长了3.7倍，年均增速16.7%。个人住房贷款在零售贷款中的占比则从61%逐步增至65%；在贷款总额中的占比，则从16%增至25%；在总资产中的占比，则从8%增至14.4%。

五是国有大行按揭贷款市场主力军作用愈加强化。工商银行、建设银行、农业银行、中国银行和邮储银行是按资产规模排名前5位的国有大型商业银行，其中建设银行始终保持个人住房按揭贷款规模第一，2023年上半年已达6.41万亿。

六是按揭贷款资产证券化缓慢。受2008年次贷危机的影响，国内房贷资产证券化（MBS）自2006年起步后发展缓慢。2020-2022年，银行间市场个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）发行量分别为4243.85亿元、4992.99亿元和245.41亿元；2023年上半年，RMBS没有发行。

这或与2022年和2023年优质资产较少，银行资金充裕有关。但不失为银行存款期限短期化和信贷资产长期化之间寻求平衡和稳定经营的常态工具。

（梁淑怡/图）

2012年末，五大行个人住房按揭贷款总额在贷款总额中占比17.71%，仅比排名第6-20名的15家大中型上市银行的占比高4.94个百分点；2022年末，五大行的上述占比指标已提升至28.72%，对其他15家大中型上市银行的占比指标领先幅度进一步拉大到10.46个百分点。

美国按揭贷款余额平稳之因

住房按揭贷款起源于19世纪的美国，兴盛于20世纪。迄今为止，美国仍是全球最大的住房贷款市场。公开数据显示，截至2022年末，美国房贷市场总规模已达19.33万亿美元，其中住房按揭贷款规模已超11万亿美元。

南方周末新金融研究中心研究员对比研究发现，美国按揭贷款主要有以下特点：

一是固定利率按揭贷款为主。

目前美国固定利率按揭贷款占比约80%-90%。固定利率最大特点是可以锁定按揭人每期还款的现金流。但市场利率出现波动尤其处于降息周期时，借款人会采取借新还旧等方式提前还贷以降低利息负担，因而会推升提前还款现象增多。反之，当市场利率上升时，提前还贷的情况会大幅减少。

市场利率波动引发的提前还贷并没有影响整个美国房贷市场的稳定。其主要原因是，美国按揭贷款分为购房贷款（Purchase）和再融资贷款（Refinance）。再融资贷款占比与固定房贷利率走势相反，房贷利率下行时，提前还贷现象明显。但由于再融资占比显著提升，提前还贷现象时间较短风险较小，按揭贷款余额仍维持平稳增长。

二是浮动利率按揭贷款曾引发次贷危机。

美国的浮动利率贷款通常会设置5年或7年的锁定期，锁定期内利率不变，之后方可随市场利率波动。2001年至次贷危机发生前，为吸引更多购房者，美国商业银行会将浮动利率贷款锁定期内的利率设计为低于当时的固定房贷利率。随着2002年美国进入降息周期，美国浮动利率贷款规模开始大幅攀升，占比从2001年低于20%迅速提升至2005年近50%。在此期间，大量资质不佳的次贷借款人受锁定期较低利率的吸引申请浮动利率贷款，仅2004年，美国78%的新增次贷为浮动利率贷款。

2004年后美联储开启加息通道后，浮动利率贷款的后期还贷利率随基准利率的抬升而上升，次贷借款人贷款违约率飙升，由此产生的风险在银行体系和金融系统不断蔓延扩大，最终酿成百年一遇的全球金融危机。次贷危机后，美国浮动利率贷款市场占比自高位回落，目前稳定在15%-20%之间。

三是美国按揭贷款资产证券化发达。

住房按揭贷款因其长还款周期、足值的抵押担保、可预期的未来现金流、较低的不良率，是天然具备证券化条件的优质资产。随着住房按揭贷款规模持续增长，美国商业银行迫切需要在存款期限短期化和信贷资产长期化之间寻求平衡和稳定经营。在此背景下，将住房按揭贷款资产证券化后在市场上出售，降低按揭贷款业务的潜在风险进而锁定收益，成为各大银行的优选工具。

自1969年发行首宗不动产抵押债券以来，按揭贷款资产证券化已经成为美国债券市场上仅次于国债的重要交易工具，市场规模约在10万亿美元以上。

南方周末于2023年2月26日发布的《提前还贷潮在其它国家发生过吗》曾对此进行详细分析，并指出，美国与欧洲的银行并非依靠资产负债表上的贷款息差赚“长线慢钱”，而是依靠交易出售MBS赚“快钱”。MBS在市场中价格时有波动，银行在波动中赚取交易的“快钱”。机构投资者通过二级交易能够识别资产的优劣，在价格出现分化后，反方向更加刺激交易。

期待更具价值的精准措施

2020年末，监管机构发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称“通知”），对商业银行分档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。20家最大的上市银行中，6大国有商业银行个人住房贷款占比上限为32.5%，股份制银行及城商行的占比上限为20%。

根据各大银行年报，2020年末，建设银行、邮储银行、招商银行、兴业银行和北京银行均超过了各自个人住房贷款占比上限要求。

虽然2022年底监管机构再发通知，对商业银行延长房地产贷款集中度管理政策设置过渡期，但南方周末新金融研究中心研究员发现，2020年以来，多数大中型商业银行的个人住房贷款占比指标持续下降，降幅最大的正是国有大行。截至6月末，工农中建4大行均较2022年底下降了3个百分点；与2020年末相比，平均占比指标下降多达6个百分点，降幅接近20%。而本应更具经营活力和竞争意识的众多股份制银行和城商行，面对国有大行流失的大量个人房贷客户，却少有2008年时的积极进取态度，在个人房贷业务上普遍采取跟随策略，市场竞争氛围不足，其背后原因令人深思。

南方周末新金融研究中心研究员认为，提前还款大幅增长是造成商业银行个人住房贷款占比下降的直接原因之一，其背后是居民在自身收入预期下降情况下，主动优化个人资产负债表的理性行为。

针对提前还贷对银行体系带来的冲击，南方周末新金融研究中心研究员建议，应该从政策自身寻求解决办法。当下，存量房贷新政利好作用正在释放，对缓解首套房贷款人的还本付息压力确有实质利好，但类似“房地产贷款集中度管理”的调控政策还有很多，促进房地产市场加快复苏仍需决策层拿出更多更具价值的精准措施。

基于当下已经出台的各项优惠政策措施，南方周末新金融研究中心研究员建议，对早偿率指标在阶段时间内运行趋势，各商业银行应予以高度关注和充分预期；从流动性风险管理角度出发，及时深入研究个人按揭贷款出现提前还款、违约等情况下的流动性风险变化，并做好应对措施。

此外，从促进房地产市场平稳健康发展长效机制角度，南方周末新金融研究中心研究员建议，在稳定居民收入预期基础上，鼓励支持住房贷款资产证券化等房贷相关业务保持合理发展，拓宽商业银行在个人房贷业务上的政策空间，进一步稳定市场信心，增强市场预期，有效引导居民理性积极进行住房消费，为经济复苏和房地产市场可持续发展创造新的条件。

对此次存量房贷新政及其它房贷政策变动的效果，南方周末新金融研究中心将持续跟踪研究。

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